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AIRBNB: O caos dos condomínios e a omissão dos Síndicos
O STJ – Superior Tribunal de Justiça: o decide que o condomínio pode proibir o aluguel por temporada em unidades residenciais. O entendimento foi consolidado no sentido de que o condomínio pode, por meio da convenção ou decisão em assembleia, limitar ou até proibir locações por plataformas como Airbnb, Booking e similares. Isso porque a destinação do imóvel (residencial ou comercial) é definida coletivamente pelos condôminos — e não individualmente pelo proprietário. Não basta o proprietário do imóvel querer, é preciso que concordem.

A proposta de reforma do Código Civil que tramita no Senado Federal pode autorizar condomínios a vetar o aluguel de imóveis por meio de plataformas digitais de hospedagem, como Airbnb e Booking. Com o vácuo de legislação sobre o tema, o assunto já foi alvo de decisões do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Em 2021, uma decisão do STJ determinou que condomínios residenciais podem impedir o uso de imóveis para locação por plataformas como o Airbnb.

O projeto tem um artigo específico sobre deveres dos moradores de condomínios. Um dos parágrafos determina que a permissão para este tipo de serviço seja expressa na convenção do condomínio ou deliberada em assembleia. Paulo Araújo, professor da Fundação Getúlio Vargas (FGV) de São Paulo e integrante do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM), avalia que a criação das plataformas criou uma nova modalidade de locação, em que imóveis particulares em prédios residenciais são utilizados em um esquema semelhante ao de hotéis.

O sindico no cumprimento da Lei

De acordo com os Arts. 1.335 e 1.336 do Código Civil. Art. 5º, XXII, da Constituição Federal.

FUNDAMENTO JURÍDICO:
Arts. 1.335 e 1.336 do Código Civil
Art. 5º, XXII, da Constituição Federal
O direito de propriedade deve respeitar a função social e o interesse coletivo.

POR QUE ISSO IMPORTA?

1.    Alta rotatividade de hóspedes pode impactar:

2.    Segurança do condomínio

3.    Tranquilidade dos moradores

4.    Finalidade residencial do imóvel

O STJ entendeu que, nesses casos, o interesse coletivo pode prevalecersobre o interesse econômico individual. “O direito de propriedade deve respeitar a função social e o interesse coletivo”.

Cabe ao investidor (aquele que adquire imóvel com essa finalidade) ler atentamente a convenção do condomínio. Verifique cláusulas sobre locação por temporada. Se não houver restrição expressa, e se ainda pode ser permitido

No condomínio está proibido. Se a convenção consta que é só para residência. Não existe possibilidade ou embasamento legal para garantir que o imóvel seja explorado para renda, locando por temporada e não por locação conforme prevê os Arts 5, XXll, da Constituição Federal.

Negócio comercial fere direito estabelecido na Convenção

(...) A simples previsão de uso residencial já é suficiente para impedir esse tipo de prática. O entendimento segue decisões do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que tem restringido a locação rotativa em prédios residenciais.

A alta rotatividade de hóspedes pode impactar: Segurança do condomínio
1.Tranquilidade dos moradores
2.Finalidade residencial do imóvel

Diligente o STJ entendeu que, nesses casos, o interesse coletivo pode prevalecer sobre o interesse econômico individual.
Base legal: Arts. 1.335 e 1.336 do Código Civil | STJ (2025)

Por que o Airbnb em condomínios gera tanta polêmica?

Anunciar um imóvel no Airbnb significa, na prática, fazer uma locação de curta temporada. O problema começa quando o imóvel está dentro de um condomínio residencial. 

1.    A entrada e saída constante de hóspedes levanta dúvidas sobre segurança, sossego e preservação das áreas comuns.

2.    Do outro lado, os proprietários defendem o direito de usar o imóvel como preferirem, inclusive para locações temporárias, amparados pela legislação. 

É justamente nesse embate que entram as regras do condomínio e as decisões dos tribunais.

Uma juíza do Tribunal de Justiça de Pernambuco (TJPE) decidiu que um morador do Edifício Rio Verde, no bairro da Soledade, no Centro do Recife, não pode mais alugar seu apartamento por meio de plataformas digitais como o Airbnb e Booking. A magistrada Ana Carolina Avellar Diniz, da 33ª Vara Cível da Capital, considerou que a convenção do condomínio determina que o prédio tem uso exclusivamente residencial, impedindo hospedagens de curta duração.

Conforme a sentença, o dono do imóvel, Felipe Vilar de Albuquerque, está proibido de fechar novos contratos nesse formato. Caso descumpra, terá que pagar multa de R$ 5 mil por cada infração, podendo chegar a R$ 50 mil.  O condomínio acionou a Justiça sob a alegação de que esse tipo de locação transforma o prédio em espaço de hospedagem, aumentando custos e comprometendo a segurança. Já o morador disse que não havia proibição clara no regimento interno. No entanto, não é necessário haver regra específica contra o Airbnb.

“A principal queixa dos moradores que não atuam com locação de imóveis pelo Airbnb é a falta de segurança do condomínio, porque o fluxo de entrada e saída de pessoas estranhas é muito grande”.

O Supremo Tribunal Judiciário (STJ) decidiu no dia 07 de maio, que aluguéis de curta duração em condomínios terão que ter a aprovação de pelo menos dois terços dos moradores em assembleia. A Segunda Seção do STJ entende que o uso dos imóveis para fins econômicos ou profissionais descaracteriza o caráter residencial. Segundo o Tribunal, a decisão da seção uniformiza o entendimento do tribunal sobre o tema.

Sobre o caso/Risco aos moradores

Uma proprietária queria manter os aluguéis de curta duração do seu apartamento sem que passasse por uma assembléia.

DECISÃO STJ: Em seu voto, a relatora do caso, ministra Nancy Andrighi:

O meio de disponibilização do imóvel não caracteriza a natureza jurídica do negócio. É irrelevante, para a classificação jurídica, se a oferta a terceiros foi realizada por meio de plataformas digitais (de que é exemplo o Airbnb), imobiliárias, panfletos afixados nas portarias dos edifícios ou anúncios em classificados. Assim, tanto um contrato de locação residencial por temporada, quanto um contrato de hospedagem, podem ser firmados por plataforma digital, sem que sua natureza jurídica reste descaracterizada.

Nancy Andrighi entende que a maior rotatividade de pessoas nos condomínios traz consequências para a segurança e o sossego dos moradores. A ministra ainda diz que é dever dos condôminos garantir que o local siga com a mesma destinação que a original, nesse caso residêncial..

Plataforma de hospedagem

Segundo Amadeu Mendonça, a resistência é maior em prédios de moradia fixa, mas pode ser diferente em imóveis de lazer, como condomínios em áreas litorâneas e de campo. O advogado também ressaltou que a decisão não retira o direito de propriedade, mas impõe limites de convivência.

“[A restrição] não afeta o direito de propriedade porque não está sendo proibido que o proprietário alugue ou use seu imóvel, está sendo proibido um determinado tipo de locação, que, inclusive, já está sendo cada vez mais equiparado a serviço de hospedagem”, apontou o especialista.

O advogado alertou que investidores que pensam em comprar imóveis com o objetivo de alugar em plataformas digitais devem verificar com antecedência a possibilidade, ou não, de usar o imóvel com este fim.

“O investidor que tem interesse em adquirir um imóvel para alugar através de plataformas digitais precisa ficar bem atento a essa questão e verificar se, na convenção condominial, há permissão ou não para isso, porque, no silêncio da convenção, a presunção é que não pode”, explicou.

Núcleo de Conteúdo: ANIBRPress/Imagens: Internet