AIRBNB:
O caos dos condomínios e a omissão dos Síndicos
O STJ –
Superior Tribunal de Justiça: o decide que o condomínio pode proibir o aluguel
por temporada em unidades residenciais. O
entendimento foi consolidado no sentido de que o condomínio pode, por meio da
convenção ou decisão em assembleia, limitar ou até proibir locações por
plataformas como Airbnb, Booking e similares. Isso porque a destinação do imóvel (residencial ou comercial) é definida
coletivamente pelos condôminos — e não individualmente pelo proprietário. Não
basta o proprietário do imóvel querer, é preciso que concordem.
A proposta de reforma do
Código Civil que tramita no Senado Federal pode autorizar condomínios a vetar o
aluguel de imóveis por meio de plataformas digitais de hospedagem, como Airbnb
e Booking. Com o vácuo de legislação sobre o tema, o assunto já foi alvo de
decisões do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Em 2021, uma decisão do STJ
determinou que condomínios residenciais podem impedir o uso de imóveis para
locação por plataformas como o Airbnb.
O projeto tem um artigo
específico sobre deveres dos moradores de condomínios. Um dos parágrafos
determina que a permissão para este tipo de serviço seja expressa na convenção
do condomínio ou deliberada em assembleia. Paulo Araújo, professor da Fundação
Getúlio Vargas (FGV) de São Paulo e integrante do Instituto Brasileiro de
Direito Imobiliário (IBRADIM), avalia que a criação das plataformas criou uma
nova modalidade de locação, em que imóveis particulares em prédios residenciais
são utilizados em um esquema semelhante ao de hotéis.
O sindico no cumprimento da Lei
De acordo com
os Arts. 1.335 e 1.336 do Código Civil. Art. 5º, XXII, da Constituição Federal.
FUNDAMENTO
JURÍDICO:
Arts. 1.335 e 1.336 do Código Civil
Art. 5º, XXII, da Constituição Federal
O direito de propriedade deve respeitar a função
social e o interesse coletivo.
POR QUE ISSO IMPORTA?
1.
Alta rotatividade de hóspedes
pode impactar:
2.
Segurança do condomínio
3.
Tranquilidade dos moradores
4.
Finalidade residencial do
imóvel
O STJ
entendeu que, nesses casos, o interesse coletivo pode prevalecersobre o
interesse econômico individual. “O direito de propriedade deve respeitar a
função social e o interesse coletivo”.
Cabe ao
investidor (aquele que adquire imóvel com essa finalidade) ler atentamente a
convenção do condomínio. Verifique
cláusulas sobre locação por temporada. Se
não houver restrição expressa, e se ainda pode ser permitido
No condomínio
está proibido. Se a convenção consta que é só para residência. Não existe
possibilidade ou embasamento legal para garantir que o imóvel seja explorado
para renda, locando por temporada e não por locação conforme prevê os Arts 5,
XXll, da Constituição Federal.
Negócio comercial fere direito estabelecido na Convenção
(...) A simples
previsão de uso residencial já é suficiente para impedir esse tipo de prática. O entendimento
segue decisões do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que tem restringido a
locação rotativa em prédios residenciais.
A alta rotatividade de hóspedes pode impactar:
Segurança do condomínio
1.Tranquilidade dos moradores
2.Finalidade residencial do imóvel
Diligente o
STJ entendeu que, nesses casos, o interesse coletivo pode prevalecer sobre o
interesse econômico individual.
Base legal: Arts. 1.335 e 1.336 do Código Civil
| STJ (2025)
Por que o Airbnb em condomínios gera tanta
polêmica?
Anunciar um imóvel no Airbnb significa, na prática, fazer uma locação de
curta temporada. O problema começa quando o imóvel está dentro de um condomínio
residencial.
1. A entrada e saída constante de hóspedes levanta dúvidas sobre segurança,
sossego e preservação das áreas comuns.
2. Do outro lado, os proprietários defendem o direito de usar o imóvel como
preferirem, inclusive para locações temporárias, amparados pela
legislação.
É justamente nesse embate que entram as regras do condomínio e as decisões
dos tribunais.
Uma juíza do Tribunal de Justiça de Pernambuco
(TJPE) decidiu que um morador do Edifício Rio Verde, no bairro da Soledade, no
Centro do Recife, não pode mais alugar seu apartamento por meio de plataformas
digitais como o Airbnb e Booking. A magistrada Ana Carolina Avellar Diniz, da
33ª Vara Cível da Capital, considerou que a convenção do condomínio determina
que o prédio tem uso exclusivamente residencial, impedindo hospedagens de curta
duração.
Conforme a sentença, o dono do imóvel, Felipe Vilar
de Albuquerque, está proibido de fechar novos contratos nesse formato. Caso
descumpra, terá que pagar multa de R$ 5 mil por cada infração, podendo chegar a
R$ 50 mil. O condomínio acionou a
Justiça sob a alegação de que esse tipo de locação transforma o prédio em
espaço de hospedagem, aumentando custos e comprometendo a segurança. Já o
morador disse que não havia proibição clara no regimento interno. No entanto, não é necessário haver regra específica contra o
Airbnb.
“A principal queixa dos
moradores que não atuam com locação de imóveis pelo Airbnb é a falta de
segurança do condomínio, porque o fluxo de entrada e saída de pessoas estranhas
é muito grande”.
O Supremo Tribunal Judiciário (STJ) decidiu no
dia 07 de maio, que aluguéis de curta
duração em condomínios terão que ter a aprovação de pelo menos dois terços dos
moradores em assembleia. A Segunda Seção do STJ entende que o uso dos imóveis para fins econômicos ou
profissionais descaracteriza o caráter residencial. Segundo o Tribunal,
a decisão da seção uniformiza o entendimento do tribunal sobre o tema.
Sobre o caso/Risco
aos moradores
Uma proprietária queria manter os
aluguéis de curta duração do seu apartamento sem que passasse por uma
assembléia.
DECISÃO STJ: Em seu voto,
a relatora do caso, ministra Nancy Andrighi:
O meio de disponibilização do imóvel não
caracteriza a natureza jurídica do negócio. É irrelevante, para a classificação
jurídica, se a oferta a terceiros foi realizada por meio de plataformas
digitais (de que é exemplo o Airbnb), imobiliárias, panfletos afixados nas
portarias dos edifícios ou anúncios em classificados. Assim, tanto um contrato
de locação residencial por temporada, quanto um contrato de hospedagem, podem
ser firmados por plataforma digital, sem que sua natureza jurídica reste
descaracterizada.
Nancy Andrighi entende que a maior rotatividade de pessoas nos condomínios traz consequências
para a segurança e o sossego dos moradores. A ministra ainda diz que é dever dos
condôminos garantir que o local siga com a mesma destinação que a
original, nesse caso residêncial..
Plataforma de hospedagem
Segundo Amadeu Mendonça, a resistência é maior em prédios de moradia
fixa, mas pode ser diferente em imóveis de lazer, como condomínios em áreas
litorâneas e de campo. O advogado também ressaltou que a decisão não retira o
direito de propriedade, mas impõe limites de convivência.
“[A restrição] não afeta o direito de propriedade porque não está sendo
proibido que o proprietário alugue ou use seu imóvel, está sendo proibido um
determinado tipo de locação, que, inclusive, já está sendo cada vez mais
equiparado a serviço de hospedagem”, apontou o especialista.
O advogado alertou que investidores que pensam em comprar imóveis com o
objetivo de alugar em plataformas digitais devem verificar com antecedência a
possibilidade, ou não, de usar o imóvel com este fim.
“O investidor que tem interesse em adquirir um imóvel para alugar
através de plataformas digitais precisa ficar bem atento a essa questão e
verificar se, na convenção condominial, há permissão ou não para isso,
porque, no silêncio da convenção, a presunção é
que não pode”, explicou.
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